De Franse vastgoedmarkt heeft een ongebruikelijke periode doorgemaakt tussen 2022 en 2024: een snelle stijging van de kredietrentes, een krimp van het volume verleende leningen, en een daling van de prijzen in de bestaande woningmarkt. Deze combinatie heeft de vraag naar een vastgoedbubbel in Frankrijk opnieuw aangewakkerd, terwijl de signalen van de markt in tegenstrijdige richtingen wijzen.
Krimp van de vastgoedkredieten: een structurele rem op de bubbelmechanismen
Een klassieke vastgoedbubbel berust op een massale en weinig gecontroleerde toegang tot krediet, wat de prijzen boven het niveau duwt dat de inkomens van huishoudens kunnen absorberen. Het Franse scenario van 2024 vertoont het tegenovergestelde profiel.
De vastgoedfinanciering is sterk gekrompen in 2024, volgens gegevens van de Banque de France. De productie van woonleningen is gedaald ten opzichte van de niveaus die tussen 2019 en 2022 werden waargenomen, een periode waarin de historisch lage rentes de vraag hadden gestimuleerd. Minder verstrekt krediet betekent mechanisch minder opwaartse druk op de prijzen.
Ook het regelgevend kader heeft een filterfunctie vervuld. De Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit heeft zijn waarborgen voor de maximale inspanningsratio en de looptijd van leningen gehandhaafd. Zijn beslissing van 18 december 2023, die op 1 januari 2024 in werking trad, heeft enkele parameters aangepast zonder de teugels te laten vieren: de drempel voor werkzaamheden die recht geven op uitstel is verlaagd naar 10 % van de totale kosten van de operatie.
Overbruggingskredieten zijn bovendien gedeeltelijk uitgesloten van de berekening van de inspanningsratio onder strikte voorwaarden. Analisten volgen deze ontwikkelingen op bulle-immobiliere.fr, waar de discussies over prijsmechanismen een regelmatige monitoring van de markt voeden.
Deze prudentiële vergrendeling beperkt de mogelijkheid voor huishoudens om zich verder in de schulden te steken dan hun middelen toelaten. Dit is precies het soort waarborg dat in de Verenigde Staten voor 2008 of in Spanje voor 2010 ontbrak.
Prijs van bestaande woningen in Frankrijk: daling bevestigd in 2024
De cijfers van het Insee tonen aan dat de prijzen van bestaande woningen in de meeste van 2024 zijn gedaald. De jaarlijkse variaties bleven negatief in het eerste, tweede en derde kwartaal, met een aanhoudende daling in het vierde kwartaal. De Île-de-France heeft een bijzonder sterke terugval geregistreerd.
Deze daling staat in contrast met de dynamiek van de jaren 2015-2022, waarin de prijzen vrijwel continu waren gestegen in de grote metropolen. Parijs, lange tijd de locomotief van de markt, heeft zijn tarieven aanzienlijk gecorrigeerd.
Een punt verdient aandacht: deze prijsdaling gaat niet gepaard met een instorting van het transactievolume zoals we dat zien bij het barsten van een bubbel. De markt vertraagt, verkopers passen hun verwachtingen aan, maar er zijn geen massale gedwongen verkopen of kettingreacties van wanbetalingen waarneembaar. Het scenario lijkt meer op een leegloop dan op een crash.
Prijs-inkomensratio en Friggit-curves: waar staat het onevenwicht?
Een van de meest betrouwbare indicatoren om een oververhitting te signaleren, blijft de verhouding tussen woningprijzen en huishoudinkomens. De historische studies uitgevoerd door het CGEDD, vaak aangeduid als de Friggit-curves, hebben aangetoond dat deze ratio begin jaren 2000 zijn historische tunnel heeft verlaten.
Na twee decennia van ontkoppeling heeft de correctie die in 2023-2024 is ingezet, deze ratio weer naar minder gespannen niveaus gebracht, zonder het echter opnieuw in de referentietunnel te plaatsen. Verschillende factoren compliceren de interpretatie:
- De kredietrentes, zelfs na hun stijging, blijven onder de niveaus van de jaren 1990-2000, wat de koopkracht gedeeltelijk ondersteunt ondanks de hoge prijzen.
- Het aanbod van nieuwe woningen is de afgelopen jaren gekrompen, met een duidelijke daling van de bouwvergunningen. Deze schaarste aan aanbod beperkt het dalingspotentieel in sommige krappe gebieden.
- De eisen met betrekking tot de energieprestatie van gebouwen creëren een markt met twee snelheden: energieverslindende woningen verliezen sterk in waarde, terwijl gerenoveerde panden beter hun waarde behouden.
De beschikbare gegevens stellen niet vast dat de markt weer in evenwicht is. Ze wijzen op een aanpassing die gaande is, waarvan de uiteindelijke omvang grotendeels zal afhangen van de koers van de beleidsrentes en het tempo van de productie van nieuwe woningen.
Risico van vastgoedbubbel in 2024: een genuanceerde diagnose
Over een bubbel spreken, veronderstelt dat de prijzen worden aangedreven door speculatie en gemakkelijk krediet. In 2024 is geen van deze twee motoren daadwerkelijk actief in Frankrijk. Het krediet krimpt, vastgoedbeleggers trekken zich terug door de stijgende rentes en de verstrenging van de energie-eisen, en de starters hebben moeite om hun dossiers rond te krijgen.
Het werkelijke risico ligt elders. Het heeft te maken met de geografische fragmentatie van de markt. Sommige metropolen zoals Lyon, Bordeaux of Nantes hebben een duidelijke prijsdaling gezien, terwijl goed verbonden middelgrote steden beter standhouden. De Franse vastgoedmarkt vormt geen homogeen geheel, en het toepassen van een uniforme diagnose op het hele grondgebied leidt tot misleidende conclusies.
Een andere factor van onzekerheid betreft de voorraad energie-intensieve woningen. Woningen met een energieprestatieklasse F of G ondervinden geleidelijke verhuurbeperkingen. Deze regelgevende druk zou kunnen leiden tot geconcentreerde verkopen in de tijd, met een lokaal neerwaarts effect op bepaalde segmenten van de markt.
Het algemene beeld voor 2024 is dat van een markt in correctie, geen bubbel die op het punt staat te barsten. Waakzaamheid blijft geboden met betrekking tot krediet en lokale onevenwichten, maar de bestaande prudentiële mechanismen maken een scenario van een algemene crash in de huidige context onwaarschijnlijk.
