Der französische Immobilienmarkt hat zwischen 2022 und 2024 eine ungewöhnliche Phase durchlebt: rascher Anstieg der Kreditkosten, Rückgang des Volumens der vergebenen Kredite, Rückgang der Preise im Altbau. Diese Kombination hat die Frage nach einer Immobilienblase in Frankreich neu aufgeworfen, obwohl die Signale des Marktes in widersprüchliche Richtungen deuten.
Rückgang der Immobilienkredite: ein strukturelles Hemmnis für Blasenmechanismen
Eine klassische Immobilienblase basiert auf einem massiven und wenig kontrollierten Zugang zu Krediten, der die Preise über das hinaus treibt, was die Einkommen der Haushalte absorbieren können. Das französische Szenario von 2024 zeigt das gegenteilige Profil.
Die Immobilienfinanzierung hat sich 2024 stark verringert, wie die Daten der Banque de France zeigen. Die Produktion von Wohnkrediten ist im Vergleich zu den zwischen 2019 und 2022 beobachteten Niveaus gesunken, als die historisch niedrigen Zinsen die Nachfrage angekurbelt hatten. Weniger vergebene Kredite bedeutet mechanisch weniger Aufwärtsdruck auf die Preise.
Der regulatorische Rahmen hat ebenfalls eine Filterfunktion gespielt. Der Höhere Rat für Finanzstabilität hat seine Schutzmaßnahmen bezüglich des maximalen Anstrengungsgrades und der Laufzeit der Kredite aufrechterhalten. Seine Entscheidung vom 18. Dezember 2023, die am 1. Januar 2024 in Kraft trat, hat einige Parameter angepasst, ohne die Zügel zu lockern: der Schwellenwert für Arbeiten, die einen Zahlungsaufschub rechtfertigen, wurde auf 10 % der Gesamtkosten der Maßnahme gesenkt.
Darüber hinaus wurden Zwischenfinanzierungen teilweise von der Berechnung des Anstrengungsgrades unter strengen Bedingungen ausgeschlossen. Analysten verfolgen diese Entwicklungen auf bulle-immobiliere.fr, wo Diskussionen über die Preismechanismen eine regelmäßige Marktbeobachtung unterstützen.
Diese vorsichtige Sperre begrenzt die Fähigkeit der Haushalte, sich über ihre Mittel hinaus zu verschulden. Genau diese Art von Schutzmaßnahmen fehlte in den USA vor 2008 oder in Spanien vor 2010.
Preise für Altimmobilien in Frankreich: Rückgang 2024 bestätigt
Die Zahlen des Insee zeigen, dass die Preise für Altimmobilien im größten Teil von 2024 gesunken sind. Die jährlichen Veränderungen blieben im ersten, zweiten und dritten Quartal negativ, mit einem weiterhin bestehenden Rückgang im vierten Quartal. Die Île-de-France verzeichnete einen besonders starken Rückgang.
Dieser Rückgang steht im Gegensatz zur Dynamik der Jahre 2015-2022, in denen die Preise in den großen Metropolen nahezu kontinuierlich gestiegen waren. Paris, lange Zeit der Motor des Marktes, hat seine Preise signifikant korrigiert.
Ein Punkt verdient Aufmerksamkeit: Dieser Preisrückgang geht nicht mit einem Zusammenbruch des Transaktionsvolumens einher, wie man ihn beim Platzen einer Blase beobachten würde. Der Markt verlangsamt sich, die Verkäufer passen ihre Ansprüche an, aber es gibt keine massiven Zwangsverkäufe oder Kaskaden von Zahlungsausfällen. Das Szenario ähnelt eher einer Entspannung als einem Crash.
Preis-Einkommens-Verhältnis und Friggit-Kurven: Wo steht das Ungleichgewicht?
Einer der zuverlässigsten Indikatoren zur Erkennung einer Überhitzung bleibt das Verhältnis zwischen Wohnungspreisen und Haushaltseinkommen. Historische Arbeiten des CGEDD, oft als Friggit-Kurven bezeichnet, haben gezeigt, dass dieses Verhältnis zu Beginn der 2000er Jahre seinen historischen Tunnel verlassen hat.
Nach zwei Jahrzehnten der Entkopplung hat die 2023-2024 eingeleitete Korrektur begonnen, dieses Verhältnis wieder auf weniger angespannte Niveaus zu bringen, ohne es jedoch wieder in den Referenztunnel einzuordnen. Mehrere Faktoren erschweren die Analyse:
- Die Kreditkosten, selbst nach ihrem Anstieg, liegen weiterhin unter den Niveaus der 1990er und 2000er Jahre, was die Kaufkraft trotz hoher Preise teilweise stützt.
- Das Angebot an Neubauten hat sich in den letzten Jahren verringert, mit einem deutlichen Rückgang der Baumaßnahmen. Diese Knappheit des Angebots begrenzt das Rückgangspotenzial in bestimmten angespannten Gebieten.
- Die Anforderungen im Zusammenhang mit der energetischen Leistungsdiagnose schaffen einen Markt mit zwei Geschwindigkeiten: energetisch ineffiziente Gebäude verlieren stark an Wert, während renovierte Objekte ihren Wert besser halten.
Die verfügbaren Daten erlauben nicht den Schluss, dass der Markt wieder ins Gleichgewicht gekommen ist. Sie deuten auf einen laufenden Anpassungsprozess hin, dessen endgültiges Ausmaß weitgehend von der Entwicklung der Leitzinsen und dem Tempo der Neubauproduktion abhängt.
Risiko einer Immobilienblase 2024: eine nuancierte Diagnose
Von einer Blase zu sprechen, setzt voraus, dass die Preise durch Spekulation und leicht zugängliche Kredite angeheizt werden. Im Jahr 2024 ist keiner dieser beiden Motoren in Frankreich tatsächlich aktiv. Der Kredit verringert sich, die Investoren im Mietsektor ziehen sich angesichts steigender Zinsen und verschärfter energetischer Standards zurück, und die Ersterwerber haben Schwierigkeiten, ihre Anträge abzuschließen.
Das tatsächliche Risiko liegt woanders. Es betrifft die geografische Fragmentierung des Marktes. Einige Metropolen wie Lyon, Bordeaux oder Nantes haben deutliche Preisrückgänge erlebt, während gut angebundene Mittelstädte besser standhalten. Der französische Immobilienmarkt bildet kein homogenes Ganzes, und eine einheitliche Diagnose für das gesamte Gebiet führt zu irreführenden Schlussfolgerungen.
Ein weiterer Unsicherheitsfaktor betrifft den Bestand an energieintensiven Immobilien. Wohnungen, die im energetischen Leistungsdiagnose als F oder G eingestuft sind, sehen sich schrittweisen Vermietungsbeschränkungen gegenüber. Dieser regulatorische Druck könnte zu zeitlich konzentrierten Verkäufen führen, mit einem lokalisierten negativen Effekt auf bestimmte Marktsegmente.
Das Gesamtbild für 2024 zeigt einen Markt in Korrektur, nicht eine Blase, die kurz vor dem Platzen steht. Wachsamkeit ist hinsichtlich der Kredite und der lokalen Ungleichgewichte geboten, aber die bestehenden vorsichtigen Mechanismen machen ein Szenario eines allgemeinen Crashs im aktuellen Kontext unwahrscheinlich.
